26. Juni 2018

Wann ist eine Immobilie zukunftsfähig?

Die Welt, in der wir leben, verändert sich rasant. Megatrends und technologische Innovationen sorgen für einen vielschichtigen und tiefgreifenden Umbruch. Sei es die Digitalisierung, der demografische Wandel, die zunehmende Urbanisierung oder das sich verändernde Mobilitätsverhalten: der Wandel hat viele Ursachen. Megatrends strahlen nachhaltig auf einen langfristigen zeitlichen Horizont aus. Doch gleichzeitig haben sich die urbanen Innovationszyklen von mehreren Generationen auf oftmals wenige Jahre verkürzt. Wer hätte erwartet, dass ein Konzept wie Airbnb binnen kürzester Zeit die Belegung von Wohnungen in vielen Innenstädte spürbar verändern würde? Oder dass sich Leihfahrräder plötzlich so stark verbreiten, dass sie von manchen schon als Plage empfunden werden? Was wird sich erst verändern, wenn sich beispielsweise das autonom fahrende Auto etabliert?

Neue Anforderungen an Investoren
Für langfristig orientierte Kapitalanleger ist es daher unverzichtbar, Trends und Innovationen schon heute bei einer Investition zu berücksichtigen. Die Kernfragen lauten: Ist ein Objekt zukunftsfähig – und damit dauerhaft konkurrenzfähig? Und was kann der Asset-Manager dazu beitragen, um diese Zukunftsfähigkeit zu erhalten beziehungsweise auszubauen? Ein elementarer Faktor ist die Lage: Die Urbanisierung lässt städtische Objekte grundsätzlich attraktiver erscheinen als Investitionen im ländlichen Raum. Doch gilt das nicht pauschal für jede Stadt. Auch ihre Größe ist nur ein Indiz. In unserer, zusammen mit der Fraunhofer Gesellschaft erstellten Studie „DNA des Erfolges – Stadt der Zukunft 2040“ haben wir festgestellt: Einige mittelgroße Städte wie Karlsruhe oder Freiburg sind grundsätzlich zukunftsfähiger als manche deutsche Millionenstadt.

Worauf ein professioneller Asset-Manager achten sollte
Auch das Objekt selbst sollte zukunftsfähige Eigenschaften aufweisen. Hierbei kann der Asset-Manager viel dafür tun, die Immobilie zukunftsfähiger zu positionieren. Büroimmobilien zum Beispiel müssen sich an eine flexibler und digitaler werdende Arbeitswelt anpassen. Statt streng getrennter Einzelbüros sind innovativere und individuellere Konzepte der Flächennutzung gefragt. Im Fall von Wohnimmobilien wird zum Beispiel ein gewisses Maß an Barrierefreiheit zum Wettbewerbsvorteil, da die Menschen älter werden und länger in ihrer vertrauten Umgebung leben möchten. Kleinere Wohnungszuschnitte werden dem steigenden Anteil an Single-Haushalten gerecht. Und, weil viele junge Städter zugunsten von Share-Economy-Konzepten auf das eigene Auto verzichten, werden weniger Stellplätze benötigt. Diese Flächen könnten für innerstädtische Logistikangebote verwendet werden, da die Verbraucher immer mehr online einkaufen und dabei kürzere Lieferzeiten erwarten. Generell werden innerstädtische, gemischt genutzte Objekte in Zukunft besonders stark nachgefragt.

„Future Invest“ als Ziel strategischer Ausrichtung
Manche Trends werden sich nachhaltig durchsetzen, andere mögen sich nach einigen Jahren auch als Modeerscheinungen mit begrenzter Haltbarkeit entpuppen. Langfristig orientierte Investoren können es sich nicht mehr erlauben, den Einfluss der Megatrends auf ihre Investitionsentscheidungen zu ignorieren. Sie erwarten deshalb von ihren Asset-Managern Trendexpertise, das Erkennen nachhaltiger Veränderungen und die richtigen Schlüsse für die Investmentstrategie. „Future Invest“ lautet daher das Schlagwort, das gleichzeitig eine neue strategische Ausrichtung verlangt. Ein „weiter so wie bisher“ ist für nachhaltig zukunftsfähige Investmentstrategien mit Real Assets nicht mehr genug. Es bedarf innovativer Konzepte, damit die heute geplante Immobilie auch in einigen Jahren noch wettbewerbsfähig und damit auch werthaltig bleibt. Da auch wir nicht über die berühmte Glaskugel verfügen, wird die angesprochene Flexibilität in jedem Falle dabei helfen, schnelle und unvorhergesehene Veränderungen agiler angehen zu können

Zur Person:Gabriele Volz ist Geschäftsführerin der Wealth Management Capital Holding GmbH.

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