31. Januar 2019

Die Mischung macht's: Warum sich hybride Immobilienkonzepte für Investoren lohnen

Doppelinterview mit Markus Reinert FRICS, Vorstandsvorsitzender & CEO, IC Immobilien Holding AG und Jens Böhnlein MRICS, Global Head of Office, Commerz Real AG

Lange Zeit wurden Büroimmobilien - genau wie Wohnobjekte - für eine Mononutzung entwickelt. Die Folge sind Bürostädte wie in Frankfurt am Main, die sonntags regelrecht ausgestorben sind. Inzwischen schlagen immer mehr Investoren und Entwickler eine andere Richtung ein und realisieren sogenannte Hybridimmobilien - also Objekte mit einem Flächenmix aus unterschiedlichen Nutzungsarten.

Die Vermietungsmärkte für Büroimmobilien boomen. Warum sollte sich die Immobilienbranche in einer solchen Marktlage überhaupt mit Hybridkonzepten beschäftigen?

Reinert:
Keine Frage, der deutschen Immobilienwirtschaft geht es prinzipiell gut, und auch die nähere Zukunft birgt keinen wesentlichen Grund zur Panik. Dennoch müssen moderne Immobilienkonzepte so entworfen werden, dass sie auch in fünf, zehn und fünfzehn Jahren noch vermietbar sind. Die Nutzungsanforderungen ändern sich stetig und schneller als je zuvor. Und gerade im War for Talents stellen junge Fachkräfte immer mehr Ansprüche an das eigene Büro, welche mit den eigentlichen Arbeitsprozessen nichts zu tun haben. Das erfordert ein hohes Maß an Flächenflexibilität - für mich hängen die Worte hybrid und flexibel eng miteinander zusammen. Werden die Immobilien also nicht nur auf eine einzelne Nutzungsmöglichkeit festgelegt, ist der Investor auf der sicheren Seite.

Böhnlein: Auch ein erfolgreiches Produkt muss sich stetig wandeln. Sonst ergeht es der Immobilienbranche ähnlich wie den deutschen Autobauern, die sich lange auf ihren Erfolgen ausgeruht haben und nun beim Thema Elektromobilität den Anschluss verloren haben. Allein der Themenkomplex Mobilität sorgt bereits dafür, dass sich die Lebensweise der Menschen grundlegend ändern wird. Für Immobilienentwickler und Asset-Manager besteht eine der künftigen zentralen Aufgabe darin, Aspekte des Privatlebens mit dem Büroalltag zu verzahnen.

Welche Elemente sind für solche Hybridkonzepte besonders wichtig?

Böhnlein: Das ist von Objekt zu Objekt unterschiedlich. Generell spielt das Thema Gastronomie zunehmend eine große Rolle als Erweiterung des sozialen und interaktiven Nutzungsangebots für die Nutzer in der Immobilie. Sie stiftet sowohl Identifikationspotenziale mit dem Unternehmen als auch mit der Immobilie und ist somit ein zentraler Punkt zur Markenbildung des Objekts. Für einige Hybridtürme eignet sich eine Beimischung mit Wohnungen im höherpreisigen Segment, die vom jeweiligen Unternehmen für die eigenen Mitarbeiter, aber nicht nur, angemietet werden können. Insbesondere Australien und die USA nehmen diese Entwicklung bereits mit spannenden Ansätzen den europäischen Märkten erneut vorweg.

Reinert: Bei der Entwicklung des Konzepts sollte unbedingt darauf geachtet werden, welche Angebote langfristig gefragt sein werden. Das zeigt sich besonders bei den sogenannten Amenities. Ich warne davor, wahllos jeden Trend auf die Fläche zu bringen. Wie schon erwähnt, muss die Immobilie über Jahrzehnte marktgängig bleiben, sie muss also auch kurzweilige Modeerscheinungen überleben. Das gilt ebenso für digitale Angebote. Letztlich geht es um die zentrale Frage: Wie bekomme ich die Menschen dazu, möglichst viel Zeit in meinem Objekt zu verbringen? Das geht nur mit intelligenten Konzepten, und nicht mit "Gadgets" ohne Mehrwert.

Welche wirtschaftlichen Vorteile dürfen sich Investoren versprechen?

Böhnlein:
Das hängt vom Objekt ab. Je stärker die Synergien, die sich aus der Nutzungsmischung ergeben, desto attraktiver das jeweilige Produkt. Die Gastronomiefläche wertet den Bürobereich auf, die Wohneinheiten profitieren vom Gastronomieangebot und so weiter. Wer seine Immobilie also entsprechend gut positionieren kann, erhält zusätzliche Möglichkeiten zur Wertschöpfung. Letztendlich können Asset-Manager dadurch sogar gezielt Mietverträge mit kürzerer Laufzeit schließen, um die positiven Mietpreisentwicklungen in den Metropolen zu nutzen.

Reinert: Maßgeblich für den wirtschaftlichen Erfolg ist der regelmäßige Austausch auf Augenhöhe mit den Mietern, um rechtzeitig von anstehenden Veränderungen des Flächenbedarfs zu erfahren. Auch die Vermittlungsarbeit zwischen den einzelnen Nutzern ist entscheidend. Für Asset-Manager ist die Bewirtschaftung einer Hybridimmobilie natürlich umso komplizierter, je mehr Nutzerprofile es gibt. Letztlich zahlt sich diese Arbeit jedoch aus.

Böhnlein: Die Mieterträge eines größeren Objekts liegen mitunter in zweistelliger Millionenhöhe - das entspricht der Umsatzleistung eines mittelständischen Unternehmens. Wer eine solche Immobilie managt, nimmt quasi die Position eines CEOs ein: Er muss die einzelnen Teilbereiche aktiv managen und Optimierungspotenziale ausloten, die dem Nutzer zugute kommen. Denn wie bei allen Unternehmen gilt: Ein zufriedener Kunde ermöglicht höhere Umsätze.

Vielen Dank für das Gespräch!

Zur Person: Markus Reinert FRICS ist Vorstandsvorsitzender & CEO der IC Immobilien Holding AG, Jens Böhnlein MRICS ist Global Head of Office der Commerz Real AG.

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