31. Januar 2019

Eine Zinswende wäre nur einer von vielen Faktoren

"Vor dem Jahr 2019 wird es kein Ende der europäischen Nullzinspolitik geben!" Mit dieser Aussage begannen in den vergangenen Jahren zahlreiche, zumeist optimistische Jahresausblicke und Prognosen über die Entwicklung der Immobilien-Investmentmärkte. Und nun? Fest steht, dass mit Mario Draghi der stärkste Verfechter einer Geldpolitik, die Immobilieninvestments jahrelang begünstigt hat, definitiv im Oktober 2019 seinen Platz räumen wird. Mittelfristig sind moderate Zinsschritte wahrscheinlich.

Doch eine Zinswende wäre - zumindest im gemäßigten Rahmen - nur ein Faktor von vielen, die sich auf die zukünftige Entwicklung der Immobilienmärkte auswirken. Mindestens genauso wichtig ist die Frage, ob Deutschland seiner Rolle als Safe Haven für Immobilieninvestments nach wie vor gerecht werden kann. Die wirtschaftlichen Fundamentaldaten geben hier zunächst keinen Grund zur Sorge. Schließlich wächst das Bruttoinlandsprodukt weiterhin und die Arbeitslosenzahlen sind auf historischen Tiefständen. Dennoch gehen die globalen Handelskonflikte an einer Exportnation nicht spurlos vorüber. Bereits jetzt ist spürbar, dass einige Investoren die ökonomische Entwicklung Deutschlands etwas kritischer begleiten als in den vergangenen Jahren.

Positive Impulse aus Asien und den USA

Es gibt allerdings einen Grund, warum Deutschland als Investmentstandort für einige internationale Anleger aktuell gefragt ist wie selten zuvor: Vor allem Investoren aus den USA sowie aus Südkorea, Singapur und weiteren asiatischen Ländern profitieren von positiven Währungseffekten infolge der unterschiedlichen Zinsniveaus. Die Möglichkeit des Hedgings sorgt dafür, dass sich für Investoren aus diesen Regionen ein Ankauf mit Haltedauern von drei bis fünf Jahren selbst bei den Höchstpreisen lohnt, die derzeit auf den deutschen Gewerbeimmobilienmärkten aufgerufen werden. Es ist daher wahrscheinlich, dass die Märkte für Core-Immobilien von diesen Akteuren entscheidend geprägt werden, während für einige deutsche Investoren bei Renditen von etwa drei Prozent die Schmerzgrenze erreicht sein dürfte.

Im Value-Add-Segment hingegen erleben wir innerhalb der Risikoklassen den größten Unterschied zwischen Angebot und Nachfrage und damit einen engen Wettbewerb der Investoren. Dieser Effekt wird noch durch die stetig steigenden Baukosten und die kürzer werdenden Transaktionszyklen verstärkt. Seit einiger Zeit werden in immer kürzeren Abständen gerade im Value-Add- und im opportunistischen Segment Immobilien "gedreht". Die Zahl der Zwischenhändler, die selbst nur geringfügige Arbeiten am Objekt vornehmen, steigt zusehends. Ich erinnere mich zum Beispiel an eine Büroimmobilie, die vor zweieinhalb Jahren mit 70 Prozent Vermietungsstand gekauft und vergangenes Jahr mit nur noch 50 Prozent Vermietungsstand wieder verkauft wurde - für einen um 25 Prozent höheren Preis. Dennoch gibt es gerade in den Metropolen immense Potenziale zur Wertsteigerung älterer Objekte. Ein Berliner Bürogebäude, dessen Mietverträge von Ende der 2000er Jahre nach und nach auslaufen und das neu vermietet werden kann, ermöglicht eine immense Steigerung des Cashflows. Vor diesem Hintergrund kann sich ein Ankauf auch zu teuren Konditionen durchaus lohnen.

Neue Technologien, zusätzliche Investmentkriterien

Das Jahr 2019 wird ebenfalls von Flächen- und Produktknappheit geprägt sein. Effiziente Marktzugänge und das richtige Timing entscheiden mehr denn je über die Wertentwicklung eines Investments. Ein weiterer wichtiger Faktor ist jedoch, wie gut sich die Flächen an die veränderten Technologiestandards und Nutzungsweisen anpassen lassen. Immer mehr Bestandsimmobilien werden zu Smart Buildings umgerüstet, um die Flächenqualität für Mieter zu erhöhen und damit eine Steigerung des Mietzinses zu ermöglichen. Auch das Prinzip des Coworkings wird seinen Siegeszug 2019 fortsetzen, nicht nur in reinen Büroimmobilien, sondern auch in gemischt genutzten Objekten. Vermieter sollten sich deshalb mit der Frage beschäftigen, ob ein Coworking-Anbieter im Haus sinnvoll wäre, der es den Bestandsmietern ermöglicht, Konferenzräume und andere Flächen flexibel hinzuzumieten. Die Kehrseite: Womöglich schafft er damit selbst Anreize, dass der Mieter vollständig auf einen Coworking-Space wechselt - schließlich haben die Anbieter inzwischen ausreichend Flächen in ihrem Portfolio.

Ein Thema, das institutionelle Investoren im Jahr 2019 auch weiterhin beschäftigen wird, ist das der Nachhaltigkeit. Zusätzlich zur ökologischen Nachhaltigkeit - beispielsweise in Form der gängigen Umweltzertifizierungen - wird der Begriff immer stärker um eine soziale Komponente erweitert. Trotz der wachsenden Angebotsknappheit verpflichten sich immer mehr Investoren in ihren Compliance-Regularien dazu, keine Objekte anzukaufen, die beispielsweise an Alkoholhersteller, Akteure aus dem Glücksspielbereich oder Modelabel mit angreifbarer Offshore-Produktion vermietet sind. Hier besteht also vor allem für das Vermietungsmanagement die Verpflichtung, bei der Mieterauswahl auf Kriterien der sozialen Nachhaltigkeit zu achten. Ansonsten könnte ein unliebsamer Mieter letztlich dafür sorgen, dass der Wiederverkaufswert des ganzen Objektes sinkt.

Viel Potenzial für 2019

Mein Fazit: Auch das Jahr 2019 bietet gute Voraussetzungen dafür, dass sich die Immobilien-Investmentmärkte weiterhin positiv entwickeln. Vor allem die weiterhin hohe Nachfrage vonseiten der Investoren wie auch der Mieter dürfte die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise weiter beflügeln. Diese positiven Effekte haben das Potenzial, eine anbrechende Zinswende mehr als nur zu kompensieren. Colliers International geht aufgrund zunehmender Produktknappheit von einem möglichen Transaktionsvolumen von leicht unter 60 Milliarden Euro für Gewerbeimmobilien im Jahr 2019 aus.

Zur Person: Christian Kadel FRICS ist Head of Capital Markets von Colliers International.

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