27. Juni 2019

Property Manager stellen sich neuen Herausforderungen

Als Head of Global Real Estate Asset Management ist Dr. Stefan Haas für die Betreuung eines milliardenschweren Immobilienportfolios im In- und Ausland verantwortlich. In unserem Interview erklärt er, worauf es ihm als Auftraggeber im Property Management ankommt.

Herr Dr. Haas, obwohl die MEAG in Deutschland ein eigenes Property Management unterhält, kooperieren Sie bei dieser Tätigkeit auch mit Dienstleistern. Wie kommt das?

Als Asset Manager von Munich Re und ERGO verwalten wir ein Immobilienportfolio mit unterschiedlichen Nutzungsschwerpunkten. Für spezielle Portfolios und im Ausland arbeitet unser Assetmanagement mit externen Property Managern zusammen. So auch bei unserem auf großflächige Einzelhandelsimmobilien an deutschen Sekundärstandorten und in Regionalzentren fokussierten Spezialfonds. Für dieses Portfolio haben wir die IC Immobilien Gruppe mandatiert, die regional diversifiziert in Deutschland aufgestellt ist und über eine hohe Expertise in deutschen B- und C-Städten verfügt. Wichtig ist uns dabei auch das Fachwissen im Bereich Einzelhandel – welches in der IPH Centermanagement GmbH, einem Joint Venture der IPH Handelsimmobilien GmbH und der IC Immobilien Gruppe, gebündelt ist.

Vor welchen Herausforderungen im Bereich Property Management stehen Sie als Bestandshalter in der aktuellen Marktlage?

Die Angebotsverknappung hat dafür gesorgt, dass sich Ankaufsfristen im Vergleich zu früher erheblich verkürzt haben: Während früher viel Zeit für eine umfangreiche technische Due-Diligence-Prüfung zur Verfügung stand, müssen im aktuellen Verkäufermarkt die Entscheidungen schnell getroffen werden. Das finale Kaufpreisgebot ist nach der Interessensbekundung binnen weniger Wochen abzugeben – und auch die Frist bis zum Nutzen-Lasten-Übergang ist heutzutage deutlich kürzer als früher. Wer dieses Tempo nicht mitgeht, wird in der Regel im Bieterprozess nicht berücksichtigt. Damit steht die Qualität der Due-Diligence-Prüfung unter Druck. Technische und rechtliche Themen sind zu priorisieren und können nicht in der gewohnten Detailtiefe geklärt werden. Übernimmt das Property Management die Verwaltung, sind oft noch Fragen offen.

Welche Folgen ergeben sich dadurch?

Zunächst sind viele Details vom übernehmenden Property Management sauber aufzuarbeiten. Das Asset Management steht unter hohem Erfolgsdruck. In der aktuellen Marktlage können Core-Produkte nur zu Höchstpreisen erworben werden. Als institutioneller Bestandshalter übernehmen wir eine sehr ambitionierte Performanceverantwortung mit entsprechenden Renditeniveaus. Es ist nicht auszuschließen, dass nicht alle wertmindernden Sachverhalte während der Due-Diligence-Prüfungen vollständig in der Kaufpreisbemessung berücksichtigt wurden. In diesem Fall müsste nach dem Ankauf eine Anpassung des prognostizierten Cashflows erfolgen. Um das versprochene Renditeniveau halten zu können, muss das Asset Management Alternativszenarien zur Gegensteuerung entwickeln und gemeinsam mit dem Property Management umzusetzen.

Welche Impulse erwarten Sie vom Property Management für die Optimierung der Bestandsflächen?

Das Management von Einzelhandels- und Büroflächen ist in den vergangenen Jahren anspruchsvoller geworden. Unterschiedliche Immobilientypen sind davon verschieden stark betroffen: Während bei einem regionalen Fachmarktzentrum nur eine bedarfsgerechte Veränderung der Konzessionseinheiten wie Gastronomie- oder Kioskflächen nötig ist, ergeben sich für andere Einzelhandelsformate tiefgreifende Änderungen. Der Druck aus dem Online-Handel hat beispielsweise dafür gesorgt, dass Textilhändler die hohen Mietpreise kaum mehr bezahlen können und/oder kleinere Flächen nachfragen. Auch Flagship Stores müssen rentabel sein und neue Marketingkonzepte setzen diese unter Druck. Neue Konzepte müssen in diesem Segment gefunden werden; Stichwort Omni-Channel. Im Bürosegment positionieren wir uns ebenfalls neu, zum Beispiel im Hinblick auf Coworking Spaces und andere Möglichkeiten das Angebot für den Mieter zu flexibilisieren sowie dessen Mehrwert in der Fläche zu steigern. Hierbei treten Asset- und Property Management in einen engen Dialog und bestimmen aus dem möglichen Instrumentarium ein Angebot, mit dem wir uns im Wettbewerb abheben. Das Ziel: Auch in einem wirtschaftlichen Abschwung sind wir auf den Vermietungsmärkten mit attraktiven Flächen und Nutzungskonzepten richtig positioniert und stellen eine hohe Mietertreue sicher bzw. heben uns bei Neuvermietungen am Markt ab.

Vielen Dank für das Gespräch!

Zur Person: Dr. Stefan Haas MRICS ist Head of Global Real Estate Asset Management der MEAG MUNICH ERGO AssetManagement GmbH.

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